Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Sprawdź czy zapłacisz 19% PIT, policz ulgę mieszkaniową i termin wydatkowania na własne cele mieszkaniowe

Wynik w 10 sekund Bezpłatny Obliczenia w przeglądarce

Oblicz podatek od sprzedaży nieruchomości

Podaj datę nabycia i planowaną datę sprzedaży — kalkulator sprawdzi czy minął 5-letni okres i wyliczy podatek

Nieruchomość i nabycie
Dla spadku 5-letni okres liczy się od nabycia przez spadkodawcę (Art. 10 ust. 5 PIT)
Data z aktu notarialnego, umowy darowizny lub aktu poświadczenia dziedziczenia
Data aktu notarialnego sprzedaży — można wpisać datę przyszłą dla planowania
Kwoty transakcji
500 000 zł
15 000 zł
Prowizja pośrednika, taksa notarialna sprzedaży — obniżają przychód (Art. 19 PIT)
350 000 zł
Cena z aktu notarialnego zakupu
10 000 zł
PCC (2% przy rynku wtórnym), notariusz zakupu, udokumentowane nakłady remontowe zwiększające wartość (Art. 22 ust. 6c PIT)
0 zł
Kwota, którą przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży — zakup nowego lokalu, budowa, remont, spłata kredytu mieszkaniowego (Art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT)

Podatek od sprzedaży nieruchomości — jak to działa?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku jej nabycia podlega podatkowi dochodowemu 19% — tzw. PIT od zbycia nieruchomości (Art. 30e ustawy o PIT). Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Podatnik rozlicza transakcję na formularzu PIT-39 składanym między 15 lutego a 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży.

5-letni okres — kiedy nie płacisz podatku

Pięcioletni okres wolny od podatku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Po tym okresie sprzedaż nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu.

Przykład: mieszkanie kupione 15 czerwca 2022 r. → 5 lat liczymy od końca 2022 r. → sprzedaż jest zwolniona z podatku od 1 stycznia 2028 r. Sprzedaż przed tym terminem oznacza obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu.

Nieruchomości ze spadku — Art. 10 ust. 5 PIT

Od 2019 r. obowiązuje korzystna zasada: w przypadku nieruchomości nabytych w spadku 5-letni okres liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę, a nie od daty dziedziczenia (Art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Dzięki temu większość odziedziczonych nieruchomości można sprzedać bez podatku natychmiast po spadku.

Przykład: babcia kupiła mieszkanie w 2010 r., zmarła w 2024 r. Jeśli spadkobierca sprzedaje mieszkanie w 2025 r., okres 5 lat dawno minął (licząc od końca 2010 r.) → sprzedaż jest zwolniona z podatku, mimo że od samego dziedziczenia nie upłynął nawet rok.

Wzór na podatek

Podstawa opodatkowania opiera się na trzech artykułach ustawy o PIT:

Przychód = Cena sprzedaży − Koszty odpłatnego zbycia Art. 19 PIT
Koszty uzyskania = Cena nabycia + Notariusz zakupu + PCC + Udokumentowane nakłady remontowe Art. 22 ust. 6c PIT
Dochód = Przychód − Koszty uzyskania
Podatek do zapłaty = Dochód × 19% Art. 30e PIT

Koszty odpłatnego zbycia (prowizja pośrednika, notariusz sprzedaży) obniżają przychód, a nie koszty uzyskania — to dwie różne kategorie ustawowe. Koszty uzyskania obejmują wszystkie udokumentowane wydatki poniesione w celu nabycia nieruchomości oraz nakłady, które zwiększyły jej wartość w trakcie posiadania (remonty modernizacyjne udokumentowane fakturami VAT).

Ulga mieszkaniowa — Art. 21 ust. 1 pkt 131

Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód ze sprzedaży proporcjonalnie do wydatków na własne cele mieszkaniowe poniesionych w ciągu 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży. Wzór:

Dochód zwolniony = Dochód × (Wydatki na cele mieszkaniowe ÷ Przychód) Art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT

Jeśli cały przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, cały dochód zostanie zwolniony z podatku i zapłacisz 0 zł PIT. Jeśli wydasz mniej, dochód zwolniony jest proporcjonalny.

Przykład: sprzedajesz mieszkanie za 580 000 zł (po kosztach zbycia), dochód to 145 000 zł. Jeśli 300 000 zł przeznaczysz na nowe mieszkanie, dochód zwolniony = 145 000 × (300 000 / 580 000) = 75 000 zł. Podatek należny: (145 000 − 75 000) × 19% = 13 300 zł zamiast 27 550 zł bez ulgi.

Co to są cele mieszkaniowe?

Zgodnie z Art. 21 ust. 25 ustawy o PIT do celów mieszkaniowych zalicza się m.in.:

  • zakup lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub gruntu pod budowę domu
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
  • budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnej nieruchomości mieszkalnej
  • spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (wraz z odsetkami)
  • przystosowanie lokalu na cele mieszkalne (np. adaptacja strychu)

Wszystkie wydatki muszą być udokumentowane — fakturami VAT, aktami notarialnymi lub dokumentami potwierdzającymi zapłatę.

Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej — w toku legislacji

Ministerstwo Finansów przygotowuje projekt nowelizacji ulgi mieszkaniowej. Według założeń nowe zasady mają dotyczyć wyłącznie nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 r. Dla nieruchomości nabytych wcześniej (również w 2026 r.) zastosowanie znajdą obowiązujące, dotychczasowe zasady — przepis przejściowy zachowuje stary stan prawny.

Brzmienie i zakres ograniczeń mogą się jeszcze zmienić w toku prac legislacyjnych. Przed sprzedażą zweryfikuj aktualny stan prawny na podatki.gov.pl lub skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Jak rozliczyć — PIT-39

1

Pobierz formularz

PIT-39 dostępny na podatki.gov.pl lub przez e-PIT (automatycznie wypełniany z aktów notarialnych).

2

Wypełnij

Podaj przychód, koszty uzyskania, dochód, podatek należny oraz ewentualne wydatki na cele mieszkaniowe.

3

Złóż i zapłać

Termin: 15 lutego – 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży. Podatek wpłać na mikrorachunek podatkowy (ten sam co PIT roczny).

4

Zachowaj dokumenty

Przechowuj akty notarialne, faktury za nakłady i dowody wydatków na cele mieszkaniowe przez minimum 5 lat (okres przedawnienia).

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z późn. zm.) — Art. 9 ust. 3, Art. 10 ust. 1 pkt 8, Art. 10 ust. 5, Art. 19, Art. 21 ust. 1 pkt 131, Art. 21 ust. 25, Art. 22 ust. 6c, Art. 22 ust. 6d, Art. 30e. Informacje aktualne na kwiecień 2026 — przed sprzedażą zweryfikuj aktualny stan prawny.

Najczęstsze pytania o podatek od sprzedaży nieruchomości

Odpowiedzi na pytania o PIT 19%, 5-letni okres i ulgę mieszkaniową

Podatek wynosi 19% od dochodu (Art. 30e ustawy o PIT) i obowiązuje, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana (Art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT). Rozliczenie następuje na deklaracji PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży.
Pięcioletni okres liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie — nie od daty nabycia. Przykład: mieszkanie kupione 15 czerwca 2022 r. jest zwolnione z podatku od sprzedaży dopiero od 1 stycznia 2028 r. Sprzedaż 31 grudnia 2027 r. nadal podlegałaby podatkowi 19% PIT. Podstawa: Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Od 2019 roku w przypadku nieruchomości nabytych w spadku 5-letni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od daty dziedziczenia (Art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). W praktyce oznacza to, że większość odziedziczonych nieruchomości można sprzedać bez podatku natychmiast po spadku, ponieważ spadkodawca zwykle posiadał je dłużej niż 5 lat.
Ulga mieszkaniowa (Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) to zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości z podatku, jeśli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat liczonych od końca roku kalendarzowego sprzedaży. Wzór: Dochód zwolniony = Dochód × (Wydatki na cele mieszkaniowe ÷ Przychód). Jeśli cały przychód przeznaczysz na cele mieszkaniowe, podatek wynosi 0 zł.
Zgodnie z Art. 21 ust. 25 ustawy o PIT do celów mieszkaniowych zalicza się m.in.: zakup lokalu mieszkalnego, domu lub gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnej nieruchomości mieszkalnej, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (wraz z odsetkami) oraz zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wydatki muszą być udokumentowane. Nowe mieszkanie możesz sfinansować częściowo ze sprzedaży, a resztę kredytem — sprawdź swoją zdolność kredytową.
Trzy lata liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż (Art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT). Przykład: jeśli sprzedasz mieszkanie w 2026 r., masz czas do 31 grudnia 2029 r. na poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Termin liczy się od faktycznego wydatku (np. daty aktu notarialnego zakupu), nie od podpisania umowy przedwstępnej.
Tak, ale tylko udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości — zgodnie z Art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Do kosztów uzyskania zaliczają się faktury VAT za materiały i robociznę, które miały charakter modernizacyjny, remontowy lub ulepszeniowy. Zwykłe utrzymanie (np. mycie okien, drobne naprawy) NIE pomniejsza podstawy opodatkowania. Cena nabycia obejmuje także notariusza zakupu i podatek PCC. Kompletny rozkład kosztów zakupu znajdziesz w kalkulatorze kosztów zakupu nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się na formularzu PIT-39, składanym w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania między 15 lutego a 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży. Podatek należy wpłacić na ten sam mikrorachunek podatkowy co PIT roczny, również do 30 kwietnia. Deklarację można złożyć elektronicznie przez e-PIT na podatki.gov.pl — system automatycznie importuje dane z aktów notarialnych.
Nie, jeśli dochód ze sprzedaży jest ujemny (koszty uzyskania przewyższają przychód), podatek nie występuje. Musisz jednak złożyć deklarację PIT-39 i wykazać stratę. Stratę ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości można rozliczyć z dochodami z tego samego źródła w ciągu 5 kolejnych lat podatkowych (Art. 9 ust. 3 ustawy o PIT).
Narzędzia

Powiązane kalkulatory

Planujesz zakup nowego mieszkania po sprzedaży? Sprawdź te narzędzia.

Koszty zakupu nieruchomości

Notariusz, PCC, opłaty sądowe, prowizja pośrednika

Otwórz kalkulator →

Kalkulator zdolności kredytowej

Sprawdź w 12 bankach ile kredytu możesz otrzymać

Otwórz kalkulator →

Kalkulator wkładu własnego

Zaplanuj wkład własny z pieniędzy ze sprzedaży

Otwórz kalkulator →
Blog

Powiązane poradniki

Pogłęb wiedzę zanim sprzedasz nieruchomość i kupisz nową — kredyt hipoteczny krok po kroku

Porady

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Czytaj dalej →
Zdolność kredytowa

Jak obliczyć zdolność kredytową samodzielnie?

Czytaj dalej →
Porady

Czy opłaca się brać kredyt hipoteczny w 2026?

Czytaj dalej →

Sprzedajesz, żeby kupić większe?

Sprawdź zdolność kredytową w 12 bankach i policz pełny koszt zakupu nowego mieszkania

Kalkulator zdolności kredytowej Koszty zakupu nieruchomości