Kredyt hipoteczny 2027: co się zmienia od 1 stycznia? Stopy, POLSTR i ceny mieszkań

Planujesz kredyt na przełomie roku i co chwilę słyszysz coś innego? Jedni piszą, że od stycznia „kończy się WIBOR”, inni, że stopy zaraz spadną, a jeszcze inni, że mogą wzrosnąć. Do tego ceny mieszkań, które od miesięcy idą w górę. Brzmi znajomo?

Poniżej zebraliśmy w jednym miejscu to, co na pewno zmienia się od 1 stycznia 2027 r., oraz to, co jest tylko prognozą. Przy każdej liczbie podajemy, skąd pochodzi i z kiedy jest.

Co zmienia się od 1 stycznia 2027 r.? Najważniejsze w skrócie

• POLSTR zamiast WIBOR-u w nowych umowach. Według KNF po 31 grudnia 2026 r. nowe umowy kredytowe nie powinny już opierać się na WIBOR-ze.
• Stare kredyty bez zmian. Umowy zawarte wcześniej nadal działają na WIBOR-ze, który ma być publikowany do 31 grudnia 2036 r.
• Te same zasady liczenia zdolności. Bufor 2,5 pp, limity DTI 40-50% i minimalny wkład własny 20% z Rekomendacji S obowiązują w obecnym kształcie.
• Wyższy maksymalny podatek od mieszkania. Górna granica stawki od budynków mieszkalnych na 2027 r. to 1,29 zł za m² powierzchni użytkowej.
• Bez nowego programu dopłat. Rządowy projekt kredytu „Pierwsze klucze” został wycofany.

Z tej listy tylko pierwszy punkt realnie zmienia sposób, w jaki bank policzy Ci oprocentowanie. Zacznijmy więc od niego.

POLSTR zamiast WIBOR-u — co to oznacza dla nowego kredytu

POLSTR to wskaźnik, który liczy się z rzeczywiście zawartych transakcji między bankami i instytucjami finansowymi, a nie z deklaracji banków, jak WIBOR. W kredytach banki stosują najczęściej POLSTR 1M Stopa Składana. Termin graniczny wynika z komunikatu KNF z 18 maja 2026 r.

Część banków nie czekała do stycznia. W kalkulatorze HipotekaAI nowe kredyty ze zmienną stopą liczymy już na POLSTR w bankach: Bank Pekao, Erste Bank Polska, ING Bank Slaski, PKO Bank Polski i mBank.

Ile to jest w liczbach? Według danych GPW Benchmark z 1 października 2026 r. POLSTR 1M Stopa Składana wynosił ok. 3,5%, a WIBOR 1M ok. 3,8%.

I tu ważna rzecz: niższy wskaźnik nie oznacza automatycznie niższej raty. Oprocentowanie zmienne to suma wskaźnika i marży banku, a banki przechodzące na POLSTR ustalają marże od nowa. Druga różnica to rytm zmian — przy POLSTR 1M rata jest zwykle przeliczana co miesiąc, a nie co 3 lub 6 miesięcy. Szczegóły, w tym porównanie obu wskaźników, opisujemy na stronie POLSTR zamiast WIBOR-u.

Mam kredyt na WIBOR-ze. Czy od stycznia coś się zmieni?

Na razie nie. Twoja umowa nie przechodzi automatycznie na POLSTR, a wskaźnik WIBOR, od którego liczona jest Twoja rata, nadal będzie publikowany. Bank może w przyszłości zaproponować aneks zmieniający wskaźnik — wtedy sprawdź, jaki dokładnie wskaźnik trafi do umowy, czy zmienia się marża i jak często będzie przeliczana rata.

Jeśli Twoje oprocentowanie odbiega od tego, co banki proponują dziś nowym klientom, rozważ przeniesienie kredytu. Opłacalność policzysz w kalkulatorze refinansowania.

Stopy procentowe w 2027 r. — co mówią prognozy?

Stopa referencyjna NBP wynosi dziś 3,75%. Jesienią 2026 r. sytuację skomplikowała inflacja: według szybkiego szacunku GUS we wrześniu 2026 r. wyniosła 4,0% rok do roku, czyli powyżej górnej granicy celu NBP (2,5% ± 1 pkt proc.).

Jak widać, rozrzut jest duży — od podwyżek do 4,25% po obniżki do 3,0%. Nikt dziś uczciwie nie powie Ci, gdzie będą stopy za rok. Najbliższe decyzje Rady Polityki Pieniężnej zapadną według harmonogramu NBP 6–7 października, 3–4 listopada i 1–2 grudnia 2026 r. Listopadowe posiedzenie jest ważniejsze od pozostałych, bo NBP publikuje wtedy nową projekcję inflacji.

Co zmiana stóp oznacza dla raty?

Przykład dla kredytu 500 000 zł na 25 lat w ratach równych. Przyjmijmy, że dziś Twoje oprocentowanie wynosi 6,00% — wtedy rata to ok. 3 222 zł.

• wzrost oprocentowania o 0,25 pkt proc. (do 6,25%) — rata ok. 3 298 zł, czyli ok. 77 zł więcej,
• wzrost o 0,5 pkt proc. (do 6,50%) — rata ok. 3 376 zł, czyli ok. 155 zł więcej,
• spadek o 0,25 pkt proc. (do 5,75%) — rata ok. 3 146 zł, czyli ok. 76 zł mniej.

Jeśli taka zmiana raty mocno obciążyłaby Twój budżet, przyjrzyj się ofertom ze stałym oprocentowaniem. Porównasz je w kalkulatorze stała czy zmienna stopa, a plusy i minusy obu rozwiązań opisujemy w artykule oprocentowanie stałe czy zmienne.

Ceny mieszkań w 2027 r. — czy jest szansa na spadki?

Twarde dane mówią raczej o wzrostach. Według GUS w II kwartale 2026 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 1,5% w porównaniu z I kwartałem i o 6,3% rok do roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,5% r/r, na wtórnym 6,1% r/r.

Prognozy też nie zapowiadają spadków. Analitycy PKO BP w swoim scenariuszu bazowym spodziewali się wzrostu cen transakcyjnych o 3–4% rocznie i zwracali uwagę na kurczącą się podaż: w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy rozpoczęli o 24% mniej inwestycji niż rok wcześniej (omówienie prognozy PKO BP w Bankier.pl). Mniej nowych budów dziś to mniejsza oferta mieszkań za dwa, trzy lata.

Średnie dla całego kraju to jednak tylko punkt wyjścia — różnice między miastami i dzielnicami bywają duże. Ceny w konkretnej lokalizacji sprawdzisz na naszej mapie cen mieszkań.

Co jeszcze warto wiedzieć: podatek od nieruchomości i programy rządowe

Podatek od nieruchomości w 2027 r.

Minister Finansów i Gospodarki ogłosił górne granice stawek podatków lokalnych na 2027 r. Maksymalna stawka od budynków mieszkalnych wynosi 1,29 zł za m² powierzchni użytkowej (Monitor Polski 2026 poz. 741). To stawka maksymalna — ile zapłacisz, zależy od uchwały Twojej gminy. Przy mieszkaniu 60 m² to najwyżej ok. 77 zł rocznie. Pozostałe koszty posiadania mieszkania policzysz w kalkulatorze kosztów utrzymania.

Dopłaty do kredytu

Jeśli wstrzymujesz zakup w oczekiwaniu na rządowe dopłaty, weź pod uwagę, że projekt kredytu mieszkaniowego „Pierwsze klucze” ma na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów status wycofanego. Plan zakupu bezpieczniej jest budować na własnej zdolności kredytowej, a nie na zapowiedziach dopłat.

Wziąć kredyt w 2026 r. czy poczekać do 2027 r.?

Uczciwa odpowiedź: kalendarz sam w sobie niewiele rozstrzyga. Zmiana WIBOR-u na POLSTR nie sprawia, że kredyt z dnia na dzień staje się tańszy albo droższy. O koszcie decydują marża, prowizja i ubezpieczenia — czyli to, co widać w RRSO, które porównasz w kalkulatorze RRSO.

Warto za to wziąć pod uwagę dwie rzeczy jednocześnie. Po pierwsze, jeśli ceny mieszkań nadal będą rosły o kilka procent rocznie, czekanie na niższe stopy może kosztować więcej, niż zaoszczędzisz na racie. Po drugie, prognozy stóp są dziś tak rozbieżne, że planowanie pod konkretny scenariusz to loteria. Bezpieczniej jest sprawdzić, czy udźwigniesz ratę także przy wyższym oprocentowaniu — bank i tak to zrobi, doliczając bufor 2,5 pp.

Jeśli zdolność wychodzi na granicy, zobacz, jak zwiększyć zdolność kredytową przed złożeniem wniosku.

Podsumowanie

Pewne jest jedno: od 1 stycznia 2027 r. nowe kredyty ze zmiennym oprocentowaniem będą oparte na POLSTR, a stare umowy na WIBOR-ze zostają bez zmian. Reszta — kierunek stóp procentowych i tempo wzrostu cen mieszkań — to prognozy, które ekonomiści zmieniają z miesiąca na miesiąc.

Zamiast zgadywać, policz kilka wariantów raty, porównaj oferty po RRSO i sprawdź, czy kredyt mieści się w Twoim budżecie także w gorszym scenariuszu. Ten artykuł aktualizujemy, gdy pojawiają się nowe decyzje RPP i dane GUS.