Słownik terminów hipotecznych 2026

Długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, udzielany na zakup, budowę lub remont domu lub mieszkania. Okres spłaty wynosi zazwyczaj od 15 do 35 lat.

Miesięczna kwota spłacana bankowi, składająca się z części kapitałowej (spłata pożyczonej kwoty) i odsetkowej (koszt kredytu). Może być równa (annuitetowa) lub malejąca.

Typ raty, w której łączna kwota miesięcznej płatności jest stała przez cały okres kredytowania. Zmienia się jedynie proporcja między częścią kapitałową a odsetkową — na początku dominują odsetki, pod koniec kapitał.

Typ raty, w której część kapitałowa jest stała, a odsetki naliczane od malejącego salda powodują spadek całkowitej raty z miesiąca na miesiąc. Niższy łączny koszt odsetek, ale wyższa pierwsza rata.

Roczny koszt kredytu wyrażony w procentach, składający się ze stawki referencyjnej (np. WIBOR) i marży banku. Może być stałe (SOP) lub zmienne.

Stały składnik oprocentowania kredytu, ustalany indywidualnie przez bank. Marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania i stanowi zarobek banku. Typowe marże w Polsce to 1,5–3,0 pp.

Jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu hipotecznego, wyrażona jako procent kwoty kredytu (zazwyczaj 0–3%). Część banków oferuje 0% prowizji w zamian za wyższą marżę.

Maksymalna kwota kredytu, jaką bank przyzna na podstawie dochodów, zobowiązań i parametrów regulacyjnych (DTI, LTV). Zależy od: formy zatrudnienia, dochodu netto, istniejących zobowiązań, wkładu własnego i wieku wnioskodawcy.

Referencyjna stopa procentowa, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na polskim rynku międzybankowym. WIBOR 3M i 6M stanowią podstawę oprocentowania zmiennego kredytów hipotecznych w Polsce.

Nowy wskaźnik referencyjny oparty na rzeczywistych transakcjach depozytowych jednodniowych, planowany jako następca WIBOR-u. Obliczany przez GPW Benchmark.

Wskaźnik uwzględniający wszystkie koszty kredytu (odsetki, prowizje, ubezpieczenia, opłaty) w skali roku. Obowiązkowy przy prezentacji ofert kredytowych, pozwala porównać rzeczywisty koszt kredytów z różnymi strukturami opłat.

Stosunek sumy miesięcznych rat kredytowych do dochodu netto. Zgodnie z Rekomendacją S KNF maksymalny DTI wynosi 40% dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50% dla osób zarabiających powyżej.

Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Przy LTV powyżej 80% bank wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW). Niższe LTV oznacza lepsze warunki kredytu.

Oprocentowanie kredytu niezmienne przez ustalony okres (zazwyczaj 5 lat). Po jego zakończeniu bank proponuje nową stawkę stałą lub przejście na oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie kredytu zmieniające się wraz ze stawką referencyjną (WIBOR 3M lub 6M). Składa się z WIBOR + marża banku. Rata może rosnąć lub maleć w zależności od zmian stóp procentowych.

Ubezpieczenie wymagane przez bank, gdy wkład własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości (LTV powyżej 80%). Chroni bank — koszt ponosi kredytobiorca, zazwyczaj 0,01–0,06% brakującego wkładu miesięcznie.

Ubezpieczenie obowiązujące od uruchomienia kredytu do wpisu hipoteki w księdze wieczystej (zazwyczaj 3–6 miesięcy). Zwiększa oprocentowanie o 0,5–2 pp. Koszt jest zwracany lub oprocentowanie obniżane po dokonaniu wpisu.

Ograniczone prawo rzeczowe wpisane w dziale IV księgi wieczystej, dające bankowi pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości w przypadku niespłacenia kredytu. Stanowi podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Publiczny rejestr prowadzony przez sąd rejonowy, dokumentujący stan prawny nieruchomości — właściciela, obciążenia (w tym hipoteki) i ograniczenia. Wpis hipoteki do KW jest warunkiem uruchomienia kredytu.

Część wartości nieruchomości finansowana ze środków własnych kredytobiorcy. Zgodnie z Rekomendacją S KNF minimalny wkład własny wynosi 20%, choć banki mogą akceptować 10% przy wykupieniu UNWW.

Praktyka bankowa polegająca na oferowaniu dodatkowych produktów (ubezpieczenie na życie, konto osobiste, karta kredytowa) w pakiecie z kredytem hipotecznym, często w zamian za obniżenie marży lub prowizji.

Ocena punktowa (skala 0–100) przyznawana przez Biuro Informacji Kredytowej na podstawie historii kredytowej. Im wyższy wynik, tym większa wiarygodność kredytobiorcy i lepsze warunki oferty bankowej.

Zbiór wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego regulujących udzielanie kredytów hipotecznych — m.in. limity DTI, minimalne wkłady własne, bufory ostrożnościowe i zasady wyliczania zdolności kredytowej.

Dodatkowa marża (zazwyczaj 2,5 pp) doliczana przez bank do oprocentowania przy ocenie zdolności kredytowej. Służy sprawdzeniu, czy kredytobiorca udźwignie raty nawet po podwyżce stóp procentowych.

Dokument prawny regulujący warunki kredytu hipotecznego — kwotę, oprocentowanie, harmonogram spłat, zabezpieczenia i prawa obu stron. Wymaga formy pisemnej i jest zawierana po pozytywnej decyzji kredytowej.

Pisemne przyrzeczenie banku do udzielenia kredytu na określonych warunkach, ważne zazwyczaj przez 30–90 dni. Przydatna przy negocjacjach z deweloperem lub sprzedającym — potwierdza zdolność kredytową kupującego.

Wpłata kwoty wyższej niż wymagana rata — jednorazowa lub regularna. Pozwala skrócić okres kredytowania lub obniżyć ratę, zmniejszając łączny koszt odsetek.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku na korzystniejszych warunkach (niższa marża, niższa rata). Wymaga nowej wyceny nieruchomości i poniesienia kosztów (prowizja, notariusz, opłata sądowa).

Moment, w którym oszczędności z niższej raty po refinansowaniu pokrywają koszty przeniesienia kredytu (prowizja, wycena, notariusz, opłata sądowa). Po tym punkcie refinansowanie zaczyna się opłacać.

Zawieszenie spłaty rat kredytu hipotecznego na określony okres (zazwyczaj do 4 miesięcy w roku). Odsetki mogą być nadal naliczane — zależy od warunków banku i obowiązujących przepisów.

Dokument przedstawiający plan spłaty kredytu miesiąc po miesiącu — podział każdej raty na część kapitałową i odsetkową oraz saldo pozostałe do spłaty. Bank ma obowiązek dostarczyć harmonogram kredytobiorcy.